住在大板楼中

北京时间:2008年7月5日02:55 柏林时间:2008年7月4日20:55

柏林城市发展部部长彼得·施特莱德

住在大板楼中

前言

自1990年至今，柏林对将近一半的住房进行了维修和改造，其中对板式建筑的修缮是柏林历史上一项前所未有的硕大工程。

现在，在那些大板楼住宅区中仍住着近50万居民，这是同市政府实施的审慎周密的、侧重居民对居住环境的要求的政策分不开的。维修改造工程除了对住宅本身之外，还包括了对儿童游戏场、绿地及社交和商业等基础设施的建设。这一综合性的措施现在已硕果累累，曾有增长趋势的居民外迁现象如今已得到了控制和稳定。

目前及今后几年的工作重点是对这些大板楼的维护。通过“东部房屋改建计划”，一些有针对性的建设措施将得到政府拨款，用以进一步完善大板楼居住区的基础设施，改善居住环境，同时拆除一些地区的部分住宅，使城市建筑结构更加合理。对柏林来说，廉价的住房是本地区的一个重要特点。我们的目标就是把人们留在城内，防止人口外流，把握住不断变化的交通状况。为此，建设那种功能完善、生动活泼的住宅小区的努力是很值得的。

柏林城市发展部部长彼得·施特莱德

Photo: G. Kassner

柏林马灿区：欧洲最大的板式建筑住宅区

柏林有大约186万套住房，其中的27万套为预制装配式住房，集中在柏林东部的几个大型住宅区内。马灿(Marzahn)，霍恩施豪森(Hohenschönhausen)和海勒斯多夫(Hellersdorf)等区有几个柏林最大的板式高层建筑住宅区。当时，东德住宅建设政策的目标是要象在柏林西部的一些地区一样，建起一批条件好的住房，建筑要体现出包豪斯建筑的传统风格，并要消除居民的社会差异。

第一个大型住宅区建于马灿区，它仍是目前欧洲最大的板式建筑群住宅区。1977年至1987年间，这里建起了6万套住房。到80年代中期，又建起了海勒斯多夫住宅区。到1989年为止，板式建筑占了东柏林住宅建筑的40％。由于有中央供暖，电梯，还有阳台和洗澡间等高于一般水准的住房条件，这些住房倍受欢迎；那里便出现了在西部地区从没未有过的、各种社会及职业阶层混合居住的局面。有时，蓝领工人的紧邻会是大学教授。

1989年柏林墙开放之后，住在大板楼中的大部分居民并不想迁出。1990年做的一项调查结果显示，60％在海勒斯多夫的居民对住在板式建筑中感到满意。“我很喜欢住在马灿”，这是1999年89％马灿居民的回答。目前住在马灿－海勒斯多夫区的居民约有23万人。

维修替代拆除

建起没有几年，很多板式建筑就开始出现问题。由于建筑质量低劣，柏林墙开放后的几年中，对几个大型住宅区的居民楼就不得不进行全面维修。维修和改建这些大型住宅区便成为90年代初柏林城市复新建设中最大的一项工程之一。维修新式居民楼的经验在东部没有，在西部，除了八十年代在玛科区(Märkisches Viertel)之外，也不多。1990年10月，柏林市现有的各住宅建筑公司接管了原东德地方住宅管理局管辖的所有住房。到目前为止，已有16.5万套住房得到了全面维修。6.4万套得到了部分维修，4.1万套将要进行维修。从1990年起，至少已有3.5亿欧元投入到了板式高层建筑的维修当中。按照1992年柏林市政府的专家一份鉴定报告，对这些大型住宅区进行维修和改造的费用仅为拆除和新建所需费用的四分之一。

Photo: K. Dombrowsky

柏林马灿区一街区－维修之前

Photo: K. Dombrowsky

柏林马灿区一街区－维修之后

更好的生活条件

这些大型住宅区都有一个优势：它们离地铁、轻轨、有轨电车或公共汽车很近，交通十分方便。东西合并之后显示出的差距在于住宅区较差的基础设施和社区服务。为此，柏林政府从1990年起开始实施一项改善居住环境的工程，以防止住宅区里的居民外迁。住宅区里的空地被改建成绿地或儿童游戏场，住宅公司开始同居民合作，重新设计装修大楼内院。这些措施都是在于改善这些地区的居住环境，加强居民对居住区的认同感。

Photo: Wogehe

柏林海勒斯多夫一街区高楼上的楼顶雕塑(作者：Hubert von der Golz)

1993年10月，“东部房屋改建计划”的试点阶段开始，用以支持和促进对工业式住宅维修工作的发展；1994年，维修工程大规模地动工，由市政府提供必要的资助。至此，混凝土剥落处得到了修缮，屋顶得到了改建，楼房外墙新加了绝热层，窗户得到密封，水管、电线更新，暖气上装上了计量表。另外，电梯也得到了维修，通风设备有了改善，地下室墙壁和浴室也得以装修。由于这些维修措施经常在居民家中进行，它们对居民造成的负荷必须从一开始就有所控制。到目前为止，由于各项维修措施之间互相配合，在一套住房内室内施工（水管、电线的更新，浴室及取暖系统的维修、更新）一般只需四到五天的时间。

为了使板式建筑在柏林本已不甚景气的住房业上有更大的竞争能力，许多板式楼房不但得到了维修，而且也得到了进一步的更新美化。例如，有些套房被装上了阳台，居民可以根据自己的愿望和要求改变套房的平面设计。由于板层楼房是预制结构，居民个人的要求不需花费太多的财力就可得到满足。二层小公寓式住宅和连带平台及花园的一层套房也开始对一些人有吸引力。

板楼住宅区最大的优势是房价低廉；例如，海勒斯多夫-马灿区的房价为每平方米3.75到4.25欧元。另外，住宅建筑公司为居民提供一些额外服务，以提高大型住宅区的居住价值。例如，马灿区的海伦-威格尔-广场上的高楼设有门房，不但提高了居民的安全感，同时也为居民提供一些如查收包裹，保管钥匙，浇水浇花及照顾宠物之类的服务。

Photo: Wohnungsges. Marzahn

柏林马灿：维修后五彩的楼房外表

五彩的楼房外表

板楼外表的美化工作也花费了不少财力。色彩鲜艳而富于想象的楼表设计使人们原有的对“阴沉沉的板楼建筑”的偏见烟消云散。然而，有些楼表的新设计由于过于追求新奇，而使居民及维修业主不甚满意。鉴于这种情况，马灿区在1994年设立了设计咨询委员会，由柏林市、区政府的代表及维修业主聚会讨论和决定具体措施。1992年，海勒斯多夫区委托一家独立的设计公司策划了一个整体性的市镇建设与建筑方案。1994年，柏林市政府委托规划了一个城市建设总纲，以使板楼外表的整修与城市建设的总体得以协调。

利息优惠的贷款

柏林投资银行和德国复兴信贷银行(KfW)以特许折旧的方式及提供利息优惠的贷款形式，支持住宅建筑公司的工作。德国复兴信贷银行(KfW)为每平方米的维修提供约250欧元的贷款，这种贷款也拨给从住宅建筑公司购买了住房的私人投资者。如今，板楼区的住宅对德国内、外的投资者具有极大的吸引力。2001年，美国的一家定息证券投资基金会购买并修缮了3300套住房和115家商店，并计划再购进2200套住房。柏林市政府和住宅建筑公司的共同目标是将维修后的住宅私有化，鼓励住户购买自己住的房子。

柏林大型住宅区智囊中心

象柏林这样大规模的、对大型住宅区进行全面维修的工程是举世无双的，它为其它一些面临相似问题的，特别是中欧和东欧的国家和地区树立了范例。西欧国家也有一些大型住宅区，同样可以借鉴柏林的经验。柏林在短短的十年中便将原国有化的板房建筑引上了市场经济和房产自由交易市场，由此获得的经验和设计规划汇集于“柏林大型住宅区智囊中心”。智囊中心为德国境内及国际房地产公司、地方政府提供有关板式建筑大型住宅区的咨询服务。

柏林工业预制板建筑大型住宅区战略展于2002年10在北京展出，在此可下载展览文字材料。